Удержание имущества арендатора

Удержание имущества арендатора

Удержание имущества арендатора

Удержание арендодателем имущества арендатора может носить вполне обоснованный характер. Такое право будет возникать только в том случае, когда собственность будет находиться в пользовании арендодателя на правовых основаниях. Если объект захватывается с нарушением правовых норм, то процедура в целом начинает носить противоправный характер.

Понять, может ли арендодатель удерживать имущество арендатора законно, можно, проанализировав каждый случай индивидуально. Подобное право будет возникать при следующих обстоятельствах:

  1. Заключался арендный договор относительно недвижимости. Арендатор покинул место и не заплатил оговоренную сумму, но при этом оставил на территории недвижимости свою собственность. Это может быть оборудование, техника, мебель, бытовые предметы и так далее. В данном случае удержание используется в качестве обеспечительной меры.
  2. Договор предусматривает возможность ограничительных мер при нарушении сроков оплаты (например, недопуск в помещения), то есть собственник не пускает нанимателя на территорию и не возвращает принадлежащие ему вещи до погашения задолженности.

В подобных ситуациях понять, может ли арендодатель удерживать имущество, довольно просто. При описанных обстоятельствах налицо законный характер удержания, оно используется в качестве обеспечительной меры.

Распоряжение объектами собственности

С начала удержания, кредитор обязан направить собственнику вещи уведомление об этом и требование о погашении задолженности. Если договором не устанавливается иной порядок. Далее действия кредитора будут следующими:

  • он производит оценку объекта;
  • расценивает стоимость хранения;
  • обращается в суд с требованием о взыскании долга, а также расходов по хранению;
  • если задолженность не погашается, он вправе передать объекты в службу приставов для последующей реализации.

Внимание! После реализации объектов, оставшиеся средства должны быть переданы должнику. Если он не принимает их, то можно оставить их на депозите нотариуса на его имя и направить уведомление.

Порядок распоряжения арендодателем удерживаемым имуществом будет зависеть и от текста договора. В некоторых случаях допускается и внесудебная реализация, но в строго установленном порядке.

Удержание объекта — допускаемая законом процедура. Она используется в качестве дополнительного способа обеспечения обязательства за неисполнение лицом своих обязанностей.

Процедура производится в строго установленном порядке, определяемым законом и заключенным соглашением.

На практике используется достаточно часто, вызывая практические противоречия, как правило, разрешаемые только в судебном порядке.

Спорные ситуации между арендатором и арендодателем – нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.

Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по арбитражным делам выстроит защиту арендатора при незаконном удержании его имущества, а также поможет арендодателю провести взыскание задолженности по арендной плате, удержание в соответствии с законом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Незаконное самоуправство арендатора

Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен.

Но здесь есть спорный момент – любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию.

Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

Подробнее, как выстроить претензию арендодателю о возмещении ущерба по ссылке

Рекомендации арендодателю при удержании имущества

Существует порядок удержания имущества арендатора, который связан с договором. Самое первое, что надо сделать арендодателю – это:

  • внимательно прочитать договор, предусмотреть еще на этапе его заключения с арендатором, какое имущество будет возможно удержать в счет залога неоплаченных платежей, удостовериться, что есть разрешение;
  • проверить, чтобы договор был расторгнутым, поскольку неоконченный срок аренды не дает права удерживать имущество;
  • подойдите осторожно к описи особо ценного имущества, ведь удержание должно быть на сумму долга или чуть выше, но не превышать счет по аренде в разы, поскольку есть риск признания в последующем факта чрезмерного удержания, нарушающего права предпринимателя (привлеките оценщика, если есть сложность с определением стоимости описываемых вещей);
  • составить соответствующее уведомление, а также претензию арендатору, подробнее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке по ссылке на нашем сайте

Источник: https://bcoll.ru/2180-uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Порядок удержания имущества должника – Роман Павлов

Удержание имущества арендатора

Удержание (ст.

359 ГК) — один из видов обеспечения обязательств, при котором кредитор удерживает во владении вещь, которая принадлежит должнику или подлежит передаче третьему лицу (по указанию должника), пока и поскольку в срок не исполнено обеспеченное требование кредитора. Обращение взыскания на такую вещь производится так же, как если бы она находилось в залоге (ст. 334 ГК РФ). Именно из-за последнего свойства удержание должно быть отнесено к способам обеспечения обязательств.

Удержание имущества — это один из способов стимулирования арендатора выплатить задолженность по арендной плате. Подробнее о том что делать с неплатежеспособным арендатором читайте в статье «Что делать с неплатежеспособным арендатором». Настоящая статья же посвящена только удержанию.

На практике удержание вещи обычно применяется в отношениях, когда кредитор имеет или получает законный доступ к имуществу должника (договор аренды, подряда, перевозки, транспортной экспедиции, хранения и иные соглашения).

Существует огромное количество ситуаций, в которых удержание применяется кредитором незаконно до момента возникновения права удержания. Такие действия квалифицируются как неправомерный захват чужого имущества.

Поэтому следует использовать эту меру следует с осторожностью. Об этом и пойдет речь в данной статье.

Понятие и условия удержания

Понятие удержания определено в п. 1 ст. 359 ГК РФ. Кредитор вправе удерживать вещь до тех пор, пока не будет исполнено соответствующее встречное обязательство.

 В коммерческих правоотношениях, в которых обе стороны являются субъектами предпринимательской деятельности удержанием могут обеспечиваться требования по обязательствам, не связанным с оплатой вещи или возмещением связанных с ней убытков, что делает удержание универсальным способом обеспечения неисполненного обязательства.

Например, автосервис вправе не отдавать клиенту автомобиль, пока работа по ремонту не будет оплачена, а подрядная организация вправе удерживать строительную технику и материалы, пока их работы не будут оплачены, равно как и арендодатель вправе удерживать имущество арендатора, пока стоимость аренды не будет оплачена.

 Даже если права на вещь после поступления ее во владение кредитора перешли к третьему лицу, это не является основанием для прекращения удержания. Поэтому продажа или иной способ передачи должником удерживаемого имущества третьему лицу не поможет ему вызволить необходимые вещи из владения кредитора.

Для применения удержания необходимо соблюдение четырех условий:

  1. Имущество должника попало во владение кредитора на законных основаниях;
  2. На момент возникновения удержания имущество принадлежит должнику;
  3. У должника имеются перед кредитором просроченные обязательства;
  4. Законом или договором не установлен запрет на удержание.

С последними условиями вопросов возникнуть не должно. Если бы не было неисполненных обязательств, то кредитор бы и не задумался об удержании какой-то вещи принадлежащей должнику.

 Желание удержать имущество должника возникает, когда необходимо подстегнуть должника исполнить свои обязательства. Следовательно, проблемы возникают с соблюдением первых двух условий.

Решаются они на уровне судебной практики, в которой нет единообразного понимания и четкого подхода.

Первое условие — Законное основание владения

Итак, удерживать можно только ту вещь, которая попала кредитору во владение на законных основаниях. Даже если должник не исполняет свои обязательства, то кредитор не может расчитывать на защиту своих прав при незаконном захвате вещи своего контрагента. На это указал Президиум ВАС РФ в п.

14 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Захват вещи должника помимо его воли не может влечь за собой возможность удержания.

 Для договора аренды законным основанием, в соответствии с этим Информационным письмом, является оставление арендатором оборудования на арендуемых площадях после прекращения договора аренды.

Подразумевается, что арендатор в случае оставления имущества в помещениях арендодателя в течение срока действия договора аренды, выразил волю своим бездействием.

Переход имущества от арендатора к арендодателю в этом случае расценивается как правомерный и влечет за собой возможность применить удержание, если у арендатора имеются перед арендодателем неисполненные обязательства, как правило, по уплате арендных платежей.

Конкретно для договора аренды должны соблюдаться два условия:

  1. Договор аренды прекращен, на каком основании — значения не имеет, главное, такое основание должно быть законным.
  2. Во время действия договора аренды арендодатель не чинил препятствия к вывозу арендатором своего имущества (например, в последние дни действия договора аренды) — Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 № Ф05-15855/2013 по делу № А40-145241/12-54-911.

Источник: http://www.roman-pavlov.com/uderganiye-imushestva/

Законно ли удерживать имущество арендатора за неуплату

Удержание имущества арендатора

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты.

Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом.

Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком. Вернуться ○ Условия возврата имущества.

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании.

В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

Внимание Результатом неравенства позиций арендатора и арендодателя является то, что при возникновении конфликтных ситуаций (в особенности касающихся внесения арендной платы) арендодатель зачастую прибегает к различным механизмам давления на арендатора, в том числе к удержанию его имущества.

При этом удержание имеет место не только в случаях просрочки оплаты по вине арендатора, но и при наличии спора о размере арендной платы, например при оспаривании арендатором правомерности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы.

На практике удержание имущества может проявляться как в воспрепятствовании вывозу имущества арендатора из арендованного помещения (в том числе после его продажи третьим лицам), так и в захвате и последующем перемещении данного имущества арендодателем.

Очевидно, что угроза совершения указанных действий является серьезной проблемой для любого арендатора.

Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

Вернуться ○ Когда нельзя применять удержание. Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

  • Отсутствие договорных отношений между сторонами.
  • Не истекший срок действия договора.
  • Не составлен акт удержания.
  • Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

Вернуться ○ Незаконное удержание и самоуправство. Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст.
  • Договорное право
  • Здравствуйте! Арендовали помещение 01 сентября 2016 года. Договор аренды был заключён до 31 декабря 2016 года. По истечении этого срока образовалась задолженность по оплате арендной платы.

Арендодатель помещения оборудование вывезти до сих пор не даёт. Помещение находится в ТЦ, охранники не разрешают вывозить оборудование. Акта о сдаче помещения арендатором арендодателю нет.

Договором аренды удержание имущества за неуплату аренды не предусмотрено. Кроме того, оборудование принадлежит третьим лицам. Мною оно арендовано у них. Договора аренды оборудования есть. Как забрать оборудование? Предлагаю арендодателю уплачивать долг частями по добровольному соглашению — не соглашается.
Оборудование не отдаёт.

Законы РФ предусматривают при заключении договора аренды права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, однако довольно часто арендодатель оказывается в более сильной позиции, чем арендатор.

Из практики видно, что арендодатель прибегает к различным способам воздействия на арендатора, в том числе и к таким мерам, как удержание имущества арендатора в качестве залога для оплаты просроченной аренды. Такое развитие событий может представлять серьезную проблему для бизнеса.

Удержание имущества арендатора проявляется в воспрепятствовании использованию имущества арендатором или даже в продаже его третьим лицам.

Сайт недоступен

Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к правомерному выводу, что истец вправе удерживать вещь, переданную на хранение, в размере задолженности поклажедателя.Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст.

360 ГК РФ), но и в первую очередь на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта (ст. 359 ГК РФ).В силу п. 1 ст. 897 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором хранения, расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение.

По смыслу и содержанию ст.

При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват. Вернуться ○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора. Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст.

359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию.

По смыслу данной статьи названный способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику, при этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью.

В противном случае недопустимость удержания вещи, не принадлежащей должнику на праве собственности, может являться основанием для злоупотребления правом со стороны собственника имущества и должника, поскольку кредитор будет лишен возможности защиты нарушенного права и оперативного понуждения неисправного должника к исполнению обязательства.

Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст.

Удержание имущества арендатора

УК РФ)».В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи. Вернуться ✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

Удержание как средство обеспечения обязательств в арендных отношениях Удержание в рамках действующего договора аренды Как уже было указано, удержание может применяться только в отношении вещей, которые находятся у кредитора. До того как кредитор получил вещь во владение, он не вправе ее удерживать.

Таким образом, арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора, находящееся в арендуемом помещении, а также препятствовать арендатору или третьим лицам осуществлять вывоз такого имущества из арендуемого помещения.

На практике нередко возникают ситуации, когда арендодатель производит самозахват имущества арендатора. Судебная практика, обобщенная Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г.

Источник: http://law-uradres.ru/zakonno-li-uderzhivat-imushhestvo-arendatora-za-neuplatu/

Арендодатель удерживает имущество

Удержание имущества арендатора

Обычно арендные отношения сторон выстраиваются в соответствии с условиями заключенной сделки.

Договор аренды предполагает передачу объектов от собственника временному пользователю на коммерческой основе. А вот практика соблюдения договоренностей сторон зачастую далека от самого текста договора.

Как результат возникают нестандартные ситуации, требующие отдельного рассмотрения и регулирования.

Понятие

Чтобы выяснить, имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора, нужно разобраться со смыслом такого действия и определением процедуры.

Удержание — это метод обеспечения, оговоренных ранее обязательств, предполагающий хранение законно полученного предмета до того, как собственник рассчитается с кредитором по своим долгам.

Важно! Гражданский кодекс России устанавливает, что если какие-то моменты прямо не установлены правилами, касательно данной процедуры, то применяются нормы о залоге, что ставит процесс удержания имущества в один ряд с обеспечительными мерами.

Законность

Удержание арендодателем имущества арендатора может носить вполне обоснованный характер. Такое право будет возникать только в том случае, когда собственность будет находиться в пользовании арендодателя на правовых основаниях. Если объект захватывается с нарушением правовых норм, то процедура в целом начинает носить противоправный характер.

Понять, может ли арендодатель удерживать имущество арендатора законно, можно, проанализировав каждый случай индивидуально. Подобное право будет возникать при следующих обстоятельствах:

  1. Заключался арендный договор относительно недвижимости. Арендатор покинул место и не заплатил оговоренную сумму, но при этом оставил на территории недвижимости свою собственность. Это может быть оборудование, техника, мебель, бытовые предметы и так далее. В данном случае удержание используется в качестве обеспечительной меры.
  2. Договор предусматривает возможность ограничительных мер при нарушении сроков оплаты (например, недопуск в помещения), то есть собственник не пускает нанимателя на территорию и не возвращает принадлежащие ему вещи до погашения задолженности.

В подобных ситуациях понять, может ли арендодатель удерживать имущество, довольно просто. При описанных обстоятельствах налицо законный характер удержания, оно используется в качестве обеспечительной меры.

Что делать арендатору

Арендодатель удерживает имущество арендатора, что делать в подобной ситуации? Рекомендуется последовательно выполнить ряд действий:

  • Проанализировать текст договора. Содержится ли в нём пункт, разрешающий или запрещающий такую процедуру.
  • Выяснить законность таких действий. Нужно определить, имеется ли причина для удержания, например, задолженность по арендным платежам или иным обязательствам;
  • Связаться с кредитором и попытаться разрешить ситуацию. Возможно заключение дополнительного соглашения. Всё зависит от воли сторон.

Если удержание носит незаконный характер, то наниматель вправе предъявить претензию, а затем и иск лицу, которое удерживает его собственность. Икс может предполагать расторжение договора, возврат объекта из незаконного владения, возмещение убытков, причинённых неправомерно.

Удержание собственности третьих лиц

На практике часто арендодатель удерживает имущество, не принадлежащее арендатору, а находящееся в собственности других лиц. В результате возникают спорные ситуации, в которых третье лицо считает действия кредитора арендатора незаконными и может попытаться вернуть собственность, в том числе и через иск об истребовании из чужого незаконного владения.

Здесь будет важен один момент — это время приобретения права на эту вещь третьим лицом. Так, статья 359 ГК РФ, в пункте 2 говорит о возможности кредитора на удержание вещи, если третье лицо получило свои права уже после начала ее фактического удержания.

В остальных случаях истребование будет вполне законно. Для начала нужно обратиться непосредственно к кредитору с требованием вернуть чужую вещь, а если результата от такого обращения не будет, то обращаться уже нужно с иском в суд.

Арендатор удерживает собственность арендодателя

Понять, имеет ли право арендодатель удерживать имущество, можно, основываясь на тексте заключенной между сторонами сделки и наличии задолженности. Но на практике бывают и обратные ситуации, когда объект удерживается арендатором.

Это возможно, когда нанимателю передаётся объект, на территории которого находятся принадлежащие собственнику вещи. В данном случае всё будет зависеть от текста договора. Предполагал ли он пользование такими вещами или нет.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Удержание имущества арендатора

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции.

На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора.

Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

    Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.

На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателемпроявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем.

Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

   Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора — нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

   Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

   При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения.

В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ).

Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателемможет быть применимо только к задолженностям по арендной плате, но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований.

Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

  Удержание при расторжении договора аренды

   Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее  хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости.

Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

    Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

   Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора.

Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом.

Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Источник: http://arendaexpert.ru/o-sluchayax-uderzhaniya-imushhestva-arendatora/

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Удержание имущества арендатора

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

○ Незаконное удержание и самоуправство

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию.

В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи.

Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику.

При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора?

1. Нет, не вправе.

При наличии у заказчика задолженности по оплате оказанных услуг подрядчик вправе удерживать имущество, которое принадлежит исключительно самому должнику (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2013 № А56-70201/2012). Аналогичное правило касается и договоров аренды.

2. Уведомлять арендатора об удержании не обязательно, если стороны не предусмотрели такой порядок в договоре.

3. В некоторых случаях, о которых говорится в нижеприведенной статье, удержание возможно и после прекращения договора аренды.

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Интеллектуальный сервис для подбора судебной практики. Думает, как юрист, только быстрее.

Познакомиться поближе

Статья.

Арендодатель удерживает имущество арендатора.

«Арендодатель может удержать не принадлежащее арендатору имущество как добросовестный приобретатель

Вопрос об общих условиях правомерности предпринимательского удержания кажется довольно простым. Однако при ответе на него до сих пор остаются дискуссионные темы, поэтому анализ конкретной ситуации следует начать именно с этих условий. Итак, чтобы удержание было правомерным, необходимо:

1) наличие у кредитора вещи, подлежащей передаче должнику либо лицу, указанному должником (абз. 1 п.1 ст. 359 ГК РФ);

2) наличие обязательства должника перед кредитором-ретентором, срок требования по которому наступил, но которое не было исполнено (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ). Как бы очевидно это ни звучало, но в свое время суды порой забывали об этом условии (постановление ФАС Уральского округа от 06.06.2007 по делу № А47-5254/2006);

3) отсутствие в договоре между должником и кредитором запрета на удержание (п. 3 ст. 359 ГК РФ);

Источник: https://tforeanda.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Юрист онлайн