Оценка муниципального имущества для аренды

Оценка недвижимости при аренде: для чего нужна в 2019 году

Оценка муниципального имущества для аренды
Время чтения: 5 минут

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду.

Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам.

Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта. Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

  • суть оценочной деятельности;
  • круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
  • требования и правила оценки;
  • случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

  • для принятия управленческих решений;
  • в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
  • при оценке функционирующего бизнеса или организации;
  • для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

  • передачи объекта в залог (ипотека);
  • определения арендной ставки;
  • переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
  • совершения сделки купли-продажи;
  • формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
  • разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

  • цель проведения оценки;
  • тип объекта;
  • вид определяемой стоимости;
  • размер вознаграждения;
  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

  • здания административного и офисного назначения;
  • промышленная и коммерческая недвижимость;
  • помещения жилого и нежилого назначения;
  • незавершенное строительство;
  • земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок. В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

  • аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
  • владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
  • собственности.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

  • договора аренды;
  • кадастрового плана земельного надела;
  • данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
  • сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
  • паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:

  • покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
  • получение кредита, когда земля выступает залогом;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • необходимость принятия инвестиционных решений;
  • оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
  • судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

  1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
  2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
  3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Узнайте подробнее, как осуществляется оценка стоимости земельного участка.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

  • сравнения продаж,
  • распределения,
  • выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

  • капитализации продаж,
  • предполагаемого использования,
  • остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

  • вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
  • назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
  • оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
  • вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
  • применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

  • данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • основания для получения права аренды;
  • правомочия арендатора;
  • сроки аренды;
  • размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti-pri-arende.html

Особенности аренды муниципального имущества

Оценка муниципального имущества для аренды

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности.

В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти.

Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона.

Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки.

То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным.

Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов.

Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2019 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица.

К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре.

Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-municipalnogo-imushhestva

Роль оценщика при проведении торгов за право аренды муниципальной собственности

Оценка муниципального имущества для аренды

3 апреля 2017

Независимые оценщики постоянно привлекаются к оценке величины рыночной арендной платы за имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. С какими сложностями и “тонкими моментами” приходится сталкиваться оценщику?

Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей.  Прежде, чем заключить такой договор, собственник обязан согласно   ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» провести торги  на право заключения договора аренды. Отдельно в законе оговариваются случаи, когда договор может быть заключен без проведения торгов.

 Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Разница заключается в том, что на аукционе борьба между участниками торгов идет только в вопросе цены, и победителем признается тот, кто предложил наибольшую цену.

А на конкурсе учитывается весь комплекс условий (в числе и цена), предложенных претендентами.  Поэтому победителем признается тот, кто, по мнению специальной комиссии, предложил наиболее выгодные условия. 

Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. 

Порядок проведения конкурсов и аукционов

Торги проходят в несколько этапов: 

  1. извещение о проведении конкурса (аукциона); 
  2. разработка конкурсной документации; 
  3. подача и рассмотрение заявок; 
  4. непосредственно сами торги; 
  5. заключение договора по результатам торгов ( в течение 5 дней).

По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

С 12 июня 2012 года  вступили в силу изменения Правил проведения аукционов, и теперь  организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе. 

Заключение договора без проведения торгов

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, если потенциальный арендатор является кем-либо из следующего перечня: 

  1. товарищество собственников жилья;
  2. лицо, подавшее единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, 
  3. образовательное  учреждение  (независимо от организационно-правовой формы);
  4. частное медицинское учреждение. 

А также без торгов заключается договор аренды с любым лицом, если имущество:

  • передается на срок не более 6 последовательных календарных месяцев;
  • представляет собой лишь часть помещения, и площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади целого помещения.

Порядок сдачи в аренду земель, принадлежащих государству или муниципалитету регламентируется  преимущественно Земельным Кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ), формулирующим некоторые особенности формирования объектов и процедур оценки. 

Роль оценщика в проведении аукционов

Ст. 8 Федерального закона от 29.07.

1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в российской Федерации” регламентирует обязательность проведения оценки при вовлечении в сделку государственного и муниципального имущества, в том числе при передаче данного имущества в аренду.  Согласно ст. 17.

1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договора аренды такого имущества может осуществляться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.  

Другие нормативные акты, регламентирующие сам порядок  проведения аукционов, устанавливают в качестве начальной цены лота (права на который передаются по договору аренды) размер ежегодного или ежемесячного платежа за право владения или пользования данным имуществом.

Оксана Чернышева к.э.н., заместитель директора ООО «Оценка+» (г. Тамбов), доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовского гос. университета:

Независимые оценщики постоянно привлекаются к оценке величины рыночной арендной платы за имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности.

Так, для целей проведения аукционов на право заключения договоров аренды оценщику необходимо определять ежегодный размер арендной платы земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Для целей проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ) определяется размер первого арендного платежа.         

В отношении объектов недвижимости,  за исключением тех, перечень которых представлен в вышеупомянутом Приказе ФАС, при оценке для целей передачи в аренду государственного или муниципального имущества в задачу оценщиков входит: определение рыночной годовой или месячной ставки арендной платы за имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. 

Арендная ставка или арендный платеж не может являться объектом оценки, согласно ст.5 Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Оценщику в целях оценки для проведения аукциона необходимо корректно сформулировать объект оценки.

Также оценщику необходимо четко описать состав и качество оцениваемых прав, состав арендной ставки и т.д. Кроме того, очень часто в практике оценки приравнивают стоимость права аренды к арендной ставке.

Поэтому оценщику следует понимать как юридическую, так и экономическую сущность права аренды, включающее такие правомочия арендатора как пользование и владение, или только пользование объектом на условиях аренды, для того чтобы правильно применять методологию определения стоимости права аренды и методологию определения величины арендной ставки. 

Я планирую осветить эти актуальные моменты в ходе вебинара «Правовые и методические аспекты проведения оценки для аукционов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в государственного или муниципальной собственности», который состоится 7 апреля 2017 года.

Подготовила Ксения Попова

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/257-rol-otsenschika-pri-provedenii-torgov-za-pravo-arendy-munitsipalnoj-sobstvennosti

Какое имущество считается муниципальным

Гражданский Кодекс РФ в статье 215 дает дефиницию муниципальной собственности. Так, к ней относится то имущество, владельцем которого выступает:

  • сельское или городское поселение;
  • иные муниципальные структуры.

Непосредственно к имуществу относятся:

  • земельные участки;
  • природные объекты;
  • здания, сооружения и их части;
  • оборудование и транспорт;
  • любые так называемые непотребляемые предметы, то есть те, которые в процессе использования не теряют своих характеристик.

Органы местного самоуправления (далее – МСУ) имеют право приобретать в собственность новые площади, вести деятельность от имени муниципальных структур, представлять их интересы в суде, а также выполнять вмененные им обязанности, входящие в компетенцию, установленную законодательно.

В основном считается, что целью сдачи в аренду муниципального имущества является оказание услуг населению, проживающему на территории данного поселения. А также, чтобы пополнить денежными средствами местный бюджет.

Оформление арендных отношений

Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.

1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение.

Это касается имущества, использующегося:

  • организациями почтовой связи;
  • медицинскими и образовательными учреждениями;
  • конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
  • религиозными движениями и политическими партиями.

Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.

Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения.

Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.

Проведение торгов

Как было сказано выше, предоставить муниципальную площадь в аренду можно лишь после проведения торгов. Они проходят как в «удаленном» режиме, так и в виде отдельного официального мероприятия. Форма определяется ГК РФ в статье 448, а проведение имеет следующий порядок:

  • оповещение о проведении конкурса;
  • разработка и подготовка документов;
  • подача заявок претендентами;
  • непосредственно проведение;
  • определение победителя, с которым заключается сделка.

Непосредственным предметом таких торгов считается право заключения договора аренды.

В извещении о проведении конкурса должна быть обязательно указана начальная цена лота: ею признается либо минимальная величина арендной платы, либо минимальная стоимость права подписания соглашения.

Правила торгов никаким образом не регулируют порядок определения указанных цен. Это делает сам организатор, ориентируясь на законодательные акты в области оценки имущества.

Претендентом может быть гражданин (физическое лицо), организация (юридическое лицо) или предприниматель.

Обратите внимание! Если есть только один участник конкурса, претендующий на указанное помещение (или иное муниципальное имущество), то договор будет заключен с ним без проведения торгов.

Это правило идет вразрез со стандартными требованиями гражданского законодательства. Ст.

447 ГК РФ, например, говорит о том, что торги, в которых участвует лишь один претендент, считаются несостоявшимися.

Указанная выше ремарка, однако, не касается проведения торгов по поводу муниципальных земельных и водных участков. Поскольку вопросы, связанные с ними, регулируются Земельным и Водным Кодексом соответственно.

По смыслу понятно, что если участников торгов несколько, победителем будет признан тот, кто предложить самую большую цену либо за заключение договора, либо за аренду. Кстати, если после трехкратного объявления текущей начальной стоимости никто не соглашается, организатор обязан снизить ее на 0,5 процента.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения.

Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств.

Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае.

Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону.

Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Расторжение договора

Варианты прекращения договорных отношений по аренде муниципального имущества установлены в законодательной форме. Так, это может происходить:

  • по обоюдному соглашению сторон сделки;
  • если один из партнеров нарушил условия договора, и этим был нанесен значительный вред другой стороне;
  • в иных случаях, прямо определенных правовыми актами, например, окончание срока найма или если стороны договорились досрочно расторгнуть сделку.

Моментом завершения арендных отношений считается день подписания письменного соглашения об этом. Нужно помнить, что поскольку первоначальный договор на срок более 1 года подлежал обязательной государственной регистрации, сделка о расторжении также должна быть оформлена подобным образом.

Обратите внимание! Оба партнера обязаны направить в регистрирующий орган добровольное согласие о прекращении арендных отношений. Если одна из сторон не согласна с этим, то другая вправе обратиться в суд за разрешением сложившейся ситуации.

Продление сделки

Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения.

Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса.

Однако требуется соблюдение нескольких требований:

  • новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
  • величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.

Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.

Как провести оценку муниципального имущества

Оценка муниципального имущества для аренды

Источник: журнал «Главбух»

При передаче имущества в аренду образовательное учреждение должно провести его оценку, если данный объект принадлежит полностью или частично муниципальному образованию (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 августа 2013 г. по делу № А79-6446/2011). Рассмотрим, как оценивать такие активы.

Когда оценка муниципального имущества обязательна

В практической деятельности муниципальных образовательных учреждений может возникнуть необходимость передачи, продажи или иного использования (не предусмотренного при закреплении в оперативное управление) муниципального имущества. Однако при этом возникает вопрос: следует ли проводить независимую оценку муниципального имущества?

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей установлены нормами Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Статьей 6 Закона № 135-ФЗ за муниципальными образованиями (наряду с иными публично-правовыми образованиями, юридическими и физическими лицами) закреплено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Следует отличать обязательную оценку муниципального имущества от независимой. Перечень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным, установлен статьей 8 Закона № 135-ФЗ.

Наиболее распространено проведение обязательной оценки в следующих случаях:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
  • при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ.

Кроме того, необходимость обязательной оценки может быть обусловлена возникновением разногласий о стоимости объекта оценки при национализации имущества, а также при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для муниципальных нужд

Требование об обязательной оценке не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении учреждениями имуществом, закрепленным за ними в оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством допускается с согласия его собственника (ст. 8 Закона № 135-ФЗ).

Что является объектами оценки

В соответствии со статьей 5 Закона № 135-ФЗ к объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в частности имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • работы, услуги, информация;
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Вместе с тем некоторые виды имущества и обязательства учреждения в приведенном перечне прямо не поименованы (например, объекты нематериальных активов).

Так как перечень объектов оценки закрытым не является, то в отношении активов и обязательств, не указанных в перечне, правомерно применять нормы статей 128 и 129 Гражданского кодекса РФ, а также иных федеральных законов.

То есть фактически оценка может быть произведена в отношении любых активов и обязательств учреждения.

Таким образом, объектом оценки может также являться и право оперативного управления (как разновидность вещного права).

Обязательной оценке подлежит следующее муниципальное имущество: недвижимое, особо ценное, сделки с которым подпадают под критерии крупных или сделок с заинтересованностью, имущество казны (не закрепленное за учреждениями или предприятиями на праве оперативного управления или хозяйственного ведения).

Как проводится оценка муниципального имущества

В соответствии с частью 5 статьи 10 Закона № 135ФЗ договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами (если иное не установлено законодательством РФ).

Как правило, таким уполномоченным лицом является бюджетное или автономное учреждение, которому соответствующие активы переданы в оперативное управление. Оценка должна проводиться за счет средств учреждения, которое уполномочено ввести муниципальное имущество в гражданский оборот.

Для этого могут быть использованы как средства местного бюджета, так и собственные средства учреждения.

Законодательство предъявляет ряд требований к лицу, которое может проводить оценку. В частности, оценщик должен быть членом саморегулируемой организации, а также иметь страховой полис и документ об образовании подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (которые он должен предъявлять по первому требованию заказчика).

Срок, в течение которого должна проводиться оценка, законодательством не предусмотрен. Как правило, условие о сроке исполнения работ является обязательным элементом договора, заключаемого с оценщиком.

На практике срок выполнения работ устанавливается таким образом, чтобы у сторон имелась возможность согласовать вероятные разногласия до момента заключения хозяйственного договора, по условиям которого актив вводится в гражданский оборот.

Результатом работы по оценке является отчет оценщика. Общие требования к отчету и его примерная структура установлены нормами статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в установленном порядке законодательством РФ, если в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона № 135-ФЗ).

На что повлияют результаты оценки

В бухгалтерском учете результаты оценки муниципального имущества непосредственно не отражаются. Сумма, указанная в отчете оценщика и акте постоянно действующей комиссии включается в соответствующий хозяйственный договор. Необходимость отражения данной суммы в бухгалтерском учете возникает по мере начисления доходов или принятия соответствующих обязательств.

Важно помнить, что сумма в отчете оценщика в общем случае не обязывает учреждение заключать договор на соответствующих условиях – она может быть оспорена в судебном порядке как в меньшую, так и в большую сторону.

Для соблюдения всех требований по документальному оформлению процесса введения объектов нефинансовых активов в гражданский оборот необходимо учитывать пункты 25 и 34 Инструкции по применению Единого плана счетов, утвержденной приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н. Другими словами, следует оформить акт постоянно действующей комиссии по поступлению и выбытию объектов нефинансовых активов.

Порядок отнесения расходов по оценке муниципального (или государственного) имущества не конкретизирован.

Так как речь идет об оплате услуг стороннего контрагента, наиболее правомерным представляется отнесение произведенных расходов на код 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ в соответствии с Указаниями о порядке применения бюджетной классификации РФ (утверждены приказом Минфина России от 21 декабря 2012 г. № 171н).

Вовлечение имущества в гражданский оборот, как правило, предполагает его использование в рамках приносящей доход деятельности, поэтому произведенные расходы уменьшают бухгалтерскую и налогооблагаемую прибыль по соответствующему виду деятельности.

Если вовлечение в гражданский оборот осуществляется в форме передачи временно не используемых объектов основных средств в аренду, то размер арендной платы должен устанавливаться с учетом дополнительных расходов по оценке таких объектов.

В. Захарьин,
эксперт по бюджетному учету

Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/44309-kak-provesti-ocenku-municipal-nogo-imuschestva.html

Юрист онлайн