Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевод коммерческой недвижимости в разряд жилой: правила и спорные моменты

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевести коммерческую недвижимость в фонд жилого помещения означает полностью изменить целевое назначение такого строения. И, прежде чем заняться этим сложным процессом, необходимо понимать, что собой представляет коммерческая недвижимость и к чему приведет изменение ее статуса.

статьи:

Суть изменения статуса недвижимости

Суть изменения статуса коммерческой недвижимости и перевод ее в раздел жилой, по своему смыслу практически не отличается от перевода жилого здания в разряд нежилого.

Но есть и свои нюансы: в жилом районе коммерческое здание может появиться, а наоборот — намного сложнее: не всегда существует чисто техническая возможность сделать здание пригодным к проживанию.

Нормы проживания людей (куда включаются требования безопасности: санитарной, пожарной и других) намного строже для этого вида жилья. Список требований к переоборудованию достаточно обширен — и иногда проще реализовать имеющуюся недвижимость в том статусе, в котором она состоит, а вырученные деньги вложить по необходимости.

Сейчас, в связи с изменением ситуации на рынке недвижимости и повальным возвращением коммерческим строениям (как правило, квартирам на первых этажах) своего былого жилого статуса у владельцев такой недвижимости появилось множество вопросов.

Понятие недвижимости коммерческого фонда

Прежде, чем разбираться с тонкостями изменения статуса помещения, следует понять, что же собой представляет недвижимость коммерческого фонда. К ней относятся сооружения, земельные участки, а также здания и их части, используемые для извлечения коммерческой прибыли или дохода.

К объектам, относящимся к такой недвижимости, закон причисляет:

  • Торговые объекты (торговые центры, точки продажи, магазины и другие помещения).
  • Офисные помещения (административные здания, бизнес центры, нежилые помещения на первых этажах).
  • Промышленные здания.
  • Складские помещения.
  • Парковки (таким статусом обладают и гаражи, а также стоянки).
  • Здания отельного фонда.

Все особенности переоформления и изменения статуса недвижимости (и не имеет значения, коммерческой или жилой) четко прописаны в законодательстве нашей страны, а именно, в Жилищном Кодексе. Здесь вы найдете и порядок, и сроки, и перечень документации.

Условия изменения статуса недвижимости из коммерческой в жилую

Для того, что бы иметь возможность изменить статус имеющейся у вас недвижимости вам необходимо выполнить ряд условий, обозначенных законом:

  1. Изоляция помещения — недвижимость должна быть отделена перегородками.
  2. Наличие зонированной территории жилого типа и развитой инфраструктуры.
  3. Целостность несущих конструкций (отсутствие деформаций, других изменений, трещин).
  4. Исключение риска для травм — это касается как внутреннего состояния, так и прилегающей территории помещения.
  5. Наличие необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, вентиляция, теплообменная сеть, электричество, канализация и другие) и их четкое соответствие санитарным требованиям.
  6. Защита от проникновения воды и утечек.

В связи с этим при переводе недвижимость в жилой фон вам не обойтись без следующих действий:

  • обеспечение требуемых законодательством и санитарными нормами инженерных коммуникаций в помещении,
  • проверка несущих конструкций и устранение проблем в случае обнаружения,
  • оборудовать коммуникации,
  • установить устройства, обеспечивающие защиту от утечки воды.

Документы, необходимые для изменения статуса недвижимости

Для перевода помещения из одного фонда в другой собственнику такого помещения потребуется предоставить набор документации в органы самоуправления:

  • Технические данные о помещении (план) с описанием.
  • Заявление соответствующей формы.
  • Планировка здания — если оно насчитывает больше, чем 1 этаж.
  • Оригиналы правоустанавливающих документов (или их нотариально заверенные копии).
  • Проект необходимой перепланировки (если это входит в требования закона).

Законодательные акты (в частности, статья 23 Жилищного Кодекса) указывает четкий перечень данных документов, но это не отменяет ситуации, когда при рассмотрении заявки возникнет потребность предоставления и других актов.

Запрет на изменение статуса недвижимости

В ЖК содержится требования, которые указывают невозможность перевода недвижимости из одного фонда в другой при некоторых условиях — точнее, их несоблюдении.

Статья 22 прямо указывает четкие требования, предъявляемые к помещениям жилого фонда, и несоблюдение этих требований делает перевод помещения попросту невозможным.

Итак, невозможно изменить статус помещения, которое:

  • Ограниченно в праве распоряжения, т.е. состоит в залоге, ипотеке либо уже сдано в аренду, обременено правами третьих лиц (временно или постоянно).
  • Непригодно для проживания — т.е. не соответствует требованиям и нормам.
  • Помещение уже является жилым.

Этапы перевода недвижимости из коммерческой в жилую

После подачи заявления и всех документов они рассматриваются 45 дней (не дольше) — и принимается решение. После принятия соответствующего решения уполномоченная организация выдает документ об этом заявителю — и о принятии такого решения уведомляются все собственники соседних помещений.

Это делается для получения их разрешения в случае необходимости проведения каких-либо работ по переустройству объекта. После проведения всех необходимых изменений и оформления соответствующего акта о приемке комиссией, который направляется в органы специального учета (кадастрового).

И данный документ завершает перевод помещения, в результате чего оформляется паспорт помещения (кадастровый) и вносятся соответствующие изменения в ЕРПН. Результатом перевода становится получение повторного правоустанавливающего Свидетельства — документа о праве собственности.

сюжет расскажет, что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/perevod-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-razryad-zhiloj-pravila-i-spornye-momenty.html

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?
Г. Алексеев Автор статьи

  1. Необходимые условия
  2. Порядок действий при смене статуса
  3. Стоимость перевода

Перевод коммерческой недвижимости в категорию жилой, по своей сути, аналогичен смене жилого статуса на нежилой. Только в обратном порядке. Тем не менее, он считается более сложным. И этому есть свои причины.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Дело в том, что коммерческая недвижимость легко может появиться в жилом районе. А вот наоборот – не всегда.

Если говорить проще, то не во всех случаях существует техническая возможность переоборудовать нежилое помещение таким образом, чтобы оно соответствовало нормам постоянного проживания людей.

Причинами тому служат всевозможные требования пожарной и санитарной безопасности. Для жилой недвижимости они значительно строже, чем для коммерческой.

Если перевода требует квартира в многоэтажном доме, то проблем возникнуть не должно – она и так раньше принадлежала к категории жилых помещений. Поэтому зачастую достаточно лишь стандартной перепланировки.

А вот когда здание изначально строилось не для жилья, то перевести его помещения в категорию жилых зачастую не получится.

Список требований к переоборудованию и перепланировке будет столь велик, что куда менее затратным вариантом будет продать строение в том статусе, что есть. А на вырученные деньги купить дом или квартиру.

В дальнейшем мы будем рассматривать процедуру перевода нежилой недвижимости, расположенной в многоквартирном доме, в жилую. Это наиболее распространенный вариант.

Необходимые условия

Для смены статуса обязательно выполнение ряда основных требований:

  • помещение должно быть полностью изолированным – то есть, отделено глухими перегородками от каких-либо иных помещений;
  • помещение должно располагаться в зонированной жилой территории с технически развитой инфраструктурой;
  • несущие конструкции не должны быть деформированы, иметь трещины. То есть, соответствовать эксплуатационному состоянию;
  • устройство коммуникация должно исключать риск травмирования жильцов как внутри помещения, так и на прилегающей территорию Здесь учитываются ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры дверных и оконных проемов, санитарное состояние чердаков и подвалов (если таковые имеются);
  • в помещении должны присутствовать все необходимые инженерные сети – вентиляция,канализация, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. При этом они должны соответствовать действующим санитарным нормам. Например, вентиляция кухни или санузла не может быть объединена с вентиляцией жилых комнат.
  • помещение должно быть защищено от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Недопустима также возможность проникновения талых и дождевых вод внутрь помещения.

Несоответствие этим условиям ставит крест на дальнейшей возможности перевода помещения в статус жилого.

Кроме того, есть еще два фактора, при которых изменение категории недвижимости однозначно невозможно:

  • конструкция помещения в принципе не соответствует нормам проживания;
  • помещение находится в залоге, под арестом или является предметом спора.

Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.

Порядок действий при смене статуса

Для простоты мы разделим всю процедуру по переводу помещения на несколько этапов:

  • подготовка проекта;
  • подготовка документации;
  • согласование перевода с межведомственной комиссией;
  • проведение перепланировки и переоборудования;
  • получение документов в БТИ;
  • регистрация права собственности на недвижимость.

Разработка проекта

В 99 % случаев коммерческую недвижимость перед переводом в статус жилой нужно перепланировать.

Прежде всего, это связано с тем, что внутреннее устройство объектов малого бизнеса (магазинов, парикмахерских, аптек, офисов) разительно отличается от обычной квартиры. Чтобы помещение стало пригодно для проживания в соответствии с нормами закона его нужно переоборудовать.

Если перепланировка простая (то есть, она не затрагивает несущих конструкций, инженерных сетей), то хватит эскиза. Его вы можете сделать сами на плане жилого помещения в двух экземплярах.

Но если требуется сложное переустройство, то придется обратиться в лицензированную проектно-строительную организацию, имеющую необходимые допуски.

Обратите внимание, что если перепланировка затрагивает общее имущество собственников других помещений многоквартирного дома (например, нужно демонтировать отдельный вход путем проведения работ на фасаде здания), требуется согласие соседей. Получить его можно только на основании решения собрания собственников жилья.

Подготовка документов на изменения категории недвижимости

Чтобы согласовать перевод нежилого помещения в жилое, необходимо обратиться в межведомственную комиссию. Она действует при местном муниципальном органе, отвечающим за жилфонд – департаментом жилищной политики, комитетом имущественных отношений и т.д.

Однако перед этим нужно собрать пакет документов, на основании которого будет выноситься решение по переводу:

  • поэтажный план с экспликацией (заказывается в БТИ);
  • кадастровый паспорт с техническим планом (заказывается в БТИ);
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания (купли-продажи, мены, дарения);
  • проект перепланировки помещения, разработанный лицензированной фирмой;
  • паспорта всех собственников помещения;
  • оформленная у нотариуса доверенность и паспорт поверенного (если процедуру перевода осуществляет доверенное лицо);
  • учредительные документы организации (в том случае, когда собственником выступает юридическое лицо).

Помните, если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то можно не готовить техническую документацию из БТИ и правоустанавливающие бумаги. Межведомственная комиссия должна самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Но, как показывает практика, во избежание недоразумений собственнику лучше продублировать действия муниципалитета и собрать пакет документов.

Обращение в муниципальный орган

Следующим шагом станет ваше обращение в межведомственную комиссию местной администрации, которая занимается изменениями статуса недвижимости.

По приходу туда всем собственникам нужно будет в двух экземплярах написать заявление на перевод нежилого помещения в жилое. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

С появлением в городах многофункциональных центров заявление можно подать и там. Однако перед этим удостоверьтесь, что ваш МФЦ точно осуществляет такую деятельность – списки услуг в разных муниципалитетах могут отличаться.

После подачи заявления вам выдадут расписку о его приеме. Решение о смене статуса недвижимости рассматривается в течение 45 дней. После этого в случае положительного заключения вам выдадут протокол или уведомление межведомственной комиссии.

Этот документ и будет являться официальным разрешением на перевод.

В случае отказа в уведомлении должна быть его причина. Если ее нет, то такая бумага считается ничтожной. Отрицательное решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев.

Проведение перепланировки

Если нежилому помещению нужно переустройство, то именно им вы займетесь после получения согласия от муниципалитета. Раньше его начинать делать нет смысла: даже если проект разработан профессионалами, никто не застрахован от отказа на перевод недвижимости в категорию жилых.

После завершения всех работ необходимо пройти стандартную процедуру приемки работ. Вы извещаете муниципалитет об окончании перепланировки и ждете приемочную комиссию. Как правило, в нее входят также представители государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора, которые проверяют квартиру на соответствие требованиям своих ведомств.

После проверки будет составлен акт, который подтвердит, что помещение удовлетворяет все нормы закона. Если же при перепланировке были допущены существенные нарушения, то члены комиссии составят предписание, в котором укажут на недостатки и установят сроки их исправления.

Получение документов в БТИ

Далее следует обратиться в бюро технической инвентаризации, которое на основании акта приемки, проекта и правоустанавливающих документов должно разработать новую техническую документацию помещения, уже ставшего по факту жилым.

Вы подаете заявления и платите госпошлины за следующие документы:

  • поэтажный план;
  • экспликация;
  • кадастровый паспорт с техническим планом.

Срок изготовления бумаг составляет 10 дней.

Регистрация права собственности

Последним этапом перевода нежилого помещения в жилое станет обращение в Росреестр для получения нового свидетельства права собственности.

Все собственники помещения должны написать заявление установленного образца, к которому прикладывается следующий набор документов:

  • паспорта РФ;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания
  • протокол межведомственной комиссии;
  • кадастровый паспорт с техническим планом;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • учредительные документы (если собственник – юрлицо);
  • квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности.

В течение 10 рабочих дней Росреестр обработает ваши документы и выдаст новое свидетельство о регистрации права. В нем будет указан и новый статус помещения. На этом процедуру перевода коммерческой недвижимости в жилую можно считать завершенной.

Стоимость перевода

Одним из главных вопросов, встающим перед владельцем недвижимости, является цена смены статуса. Конкретную сумму назвать мы не сможем, так как она строго индивидуальная для каждого случая.

Однако следует упомянуть два момента.

  1. Перевод нежилого помещения в жилое не требует оплаты разницы в цене (в отличие от перевода жилой недвижимости в нежилую). Это связано с тем, что стоимость коммерческой недвижимости, как правило, выше жилой. При смене категории кадастровая стоимость не увеличивается – значит и доплачивать не надо.
  2. Тем не менее, в большинстве случаев перевод требует перепланировки. Которая тоже стоит денег. Часто именно переустройство помещения «съедает» наибольшую часть средств.

В целом же вам предстоят следующие расходы:

  • разработка проекта перепланировки (ее стоимость может сильно варьироваться и влиять на общую сумму);
  • кадастровый паспорт с техпланом в БТИ – от 900 рублей;
  • поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей;
  • госпошлина за повторную регистрацию права собственности – 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для организаций;
  • расходы на услуги нотариуса (для оформления доверенности, если вы действуете через поверенного) – от 700 рублей.

В целом порядок перевода нежилого помещения в жилое не слишком сложен. Но он требует учитывать огромное количество требований пожарной безопасности, санитарных норм. А также быть крайне внимательным к технической документации на помещение. Немаловажна и общая затратность. Поэтому прежде чем заниматься сменой статуса недвижимости, хорошенько обдумайте выгоду этой процедуры.

Источник: https://pravometr.ru/smena-statusa-nedvizhimosti-perevodim-nezhiloe-pomeschenie-v-kategoriyu-zhilyh.html

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2019 году – можно ли, стоимость перевода, ндфл

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Смена статуса имущества осуществляется с соблюдением четко установленных правил. Благодаря их выполнению процедуру можно считать законной и правомерной. 

Согласно статье 288 Гражданского кодекса собственник вправе пользоваться и распоряжаться жилым помещением в соответствии с предусмотренным ему назначением. А о том, как изменить назначение этого помещения, расскажем в статье.

Понятия

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Таким образом, помещение, которое будет переводиться в статус жилого, должно иметь не только достаточную площадь, но и дополнительные комнаты, предназначенные для человеческих нужд.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

Можно ли?

Можно, главное, чтобы помещение соответствовало установленным законом требованиям.

Общие правила

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам. 

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Ограничения

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

  • Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
  • Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
  • Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
  • Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
  • Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2019 году?

В текущем году особых изменений в процедуре переоформления жилья из нежилого в жилое нет. Необходимо предоставить определенный пакет документов и соблюсти этапы процедуры.

Пошаговый алгоритм

Этапы процедуры и куда нужно обратиться:

  1. Готовим проект по переустройству или перепланировке. Согласие с других собственников квартиры требуется тогда, когда будет затрагиваться общее имущество. Это фиксируется в части 2 статьи ст.40 ЖК РФ.
  2. Подготавливаем бумаги. Процедура фиксируется в ч. 2, 2.1 статьи ст.23 ЖК РФ, п.2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП. От гражданина понадобится: заявка о необходимости предоставить услугу; гражданский паспорт; правоустанавливающие бумаги на помещение, оформленные до 31. 01. 1998 года — оригинал и заверенная нотариусом копия; проект переустройства или перепланировки; протокол собрания собственников.; дополнительно прикладывается уведомление о собрании и вручение его всем собственникам, лист регистрации участников, решения по всем важным вопросам, список пришедших граждан; зключение о соответствии помещения требованиям.
  3. Обращаемся в органы, оказывающие услугу. В Москве — Департамент городского имущества. Оформляются бумаги через МФЦ или интернет. Порядок фиксируется в части 2 статьи 23 ЖК, пунктом 2.3.3 Административного регламента. После сдачи бумаг человеку дается уведомление об их принятии. Они рассматриваются в течение 48 дней. Это регламентируется п.2.7.1 Административного регламента. Гражданину направляется уведомление о вынесенном решении. Порядок описан в ч.5 статьи 23 ЖК. Если гражданин с ним не согласен, то он может в течение 3 месяцев его обжаловать.
  4. Проводим перепланировку помещения и получаем акт приемочной комиссии. Это регламентируется частью 8, 9 статьи 23 ЖК РФ. Оформляется он 10 дней.
  5. Обращаемся к кадастровому инженеру и готовим технический план перепланировки.

Источник: http://onlineur.ru/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe/

Как переоформить коммерческую недвижимость

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Еще пару десятков лет тому назад предприниматели активно скупали объекты жилой недвижимости, в частности, квартиры, расположенные на первых этажах, и в срочном порядке переводили их в коммерческую недвижимость. Жилые помещения обустраивались под офисы, магазины, склады и прочие предприятия.

Сейчас картина на рынке кардинально поменялась: количество заявок по переводу коммерческой недвижимости в жилую недвижимость значительно возросло. В связи с этим, возникает все больше и больше вопросов, затрагивающих основные моменты такого перевода.

О том, как оформить коммерческую недвижимость, расскажем в этой статье.

Для начала, чтобы вникнуть в данный процесс, определимся, что входит в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость — сооружения, участки земли, здания, которые используются для коммерческой деятельности и извлечения регулярной прибыли, инвестиционного дохода, прироста капитала, дохода, получаемого от аренды.

К объектам коммерческой недвижимости относят:

  • Торговую коммерческую недвижимость — магазины, торговые центры, павильоны и т. д. Эти помещения используют для ведения розничной торговли.
  • Офисную недвижимость. Сюда входят административные, офисные здания, особняки, бизнес-центры, нежилые помещения, располагающиеся на первых этажах жилых домов, цокольных этажах зданий и т. д.
  • Промышленную недвижимость.
  • Складскую недвижимость, в которую входят помещения, используемые для приема, хранения и размещения различных предметов.
  • Автопаркинги (гаражи-стоянки). Данный вид коммерческой недвижимости слабо развит в нашей стране.
  • Гостиницы.

Особенности переоформления коммерческой недвижимости

Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую (нежилую) и наоборот, подробно описана в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящена целая глава.

Здесь же содержится перечень документов, который необходим для осуществления перевода недвижимости из одного вида в другой.

Итак, как переоформить коммерческую недвижимость? Чтобы выполнить перевод недвижимости необходимо произвести следующие действия:

  • Обеспечить все необходимые инженерные коммуникации в переоформляемом помещении.
  • Проверить несущие конструкции, если они находятся в неудовлетворительном состоянии, то необходимо устранить эти проблемы.
  • Устроить коммуникации в помещении таким образом, чтобы они не предоставляли угрозы для людей. Причем данное требование касается, как внутренней, так и внешней, прилегающей территории.
  • Установить устройства, используемые для защиты от утечки воды, если есть возможность проникновения в помещение талой или дождевой воды.

Какие документы нужны для перевода коммерческой недвижимости

Чтобы осуществить перевод одного вида недвижимости в другую, вам потребуется предоставить в органы местного самоуправления следующие документы:

  • Технический план помещения, в котором должно присутствовать подробное его описание.
  • Заявление с желанием перевода из одного вида в другой.
  • Планировка каждого этажа здания, в котором имеется более 1 этажа.
  • Оригиналы, либо нотариально заверенные документы на владение этим помещением.
  • Проект перепланировки помещения, если это требуется для соблюдения закона.

Данный перечень документов является основным в соответствии со статьей 23 ЖК, но во время рассмотрения вашей заявки может возникнуть необходимость предоставить и некоторые дополнительные документы, в зависимости от различных нюансов.

Так, к примеру, в соответствии с Жилищным кодексом нашей страны, для того, чтобы провести реконструкцию офиса в бизнес-центре, необходимо получить решение общего собрания собственников помещений, а иногда и всех собственников.

Разрешение всех собственников требуется тогда, когда речь заходит об уменьшении размеров помещения при помощи его реконструкции, перепланировки, перестройки и прочего, при помощи присоединения части имущества других помещений. Об этом гласит 3 часть статьи 36 Жилищного кодекса.

Согласно 1 статье Градостроительного кодекса нашей страны реконструкция представляет собой изменение параметров здания — количества этажей, высоты, объема, площади, а также качества инженерно-технического обеспечения.

Но не нужно путать реконструкцию с переустройством, так как последнее представляет собой замену, установку, либо перенос различного оборудования, коммуникаций.

Данное изменение требует занести информацию в технический паспорт помещения.

Кроме того, существует еще одно понятие — перепланировка, которое включает в себя изменение конфигурации помещения. Перепланировка — перенос дверных проемов, перегородок, их разборка, увеличение или уменьшение площади и т. д. В случае если вы проводите переустройство или перепланировку помещения, вам ненужно будет получать согласие собственников помещений.

В том случае, если вы не провели процедуру согласования жилых или нежилых помещений, то вы можете попасть в суд. И тогда собственники других помещений смогут оспорить ваши действия по изменению помещения. Все будет возвращено в первоначальный вид. Вряд ли такой исход событий вас порадует, когда вы выполните все необходимые работы.

Когда действует запрет на перевод недвижимости

В Жилищном кодексе содержится информация, согласно которой изменение назначения того или иного вида недвижимости становится невозможным:

  • Присутствуют условия ипотеки, аренды, залога, то есть в случаях, когда право собственности на помещение, которое переводится из одного вида в другой и при этом имеет обременение в пользу третьих лиц, либо когда лицо, независимо физическое или юридическое обладает правами на помещение в течение определенного срока.
  • Несоответствие нормами между и правилами, согласно которым помещение было объявлено непригодными для проживания.
  • Помещение относится к жилому дому или используется для постоянного проживания людей.

Также не стоит забывать о требованиях, которые предъявляются к помещению, которое меняет свой статус, то есть переводиться из одного вида в другой.

Сроки и этапы перевода коммерческой недвижимости

  • Разрешение или запрет перевода помещения принимается в результате рассмотрения заявления и всех предоставленных документов не дольше 45 дней с момента, когда документы были предоставлены главе администрации.
  • Уполномоченным органом не позже 3 рабочих дней с момента принятия решения выдает заявителю документ, который подтверждает принятие того или иного решения.
  • После выдачи документа о принятии решения о передачи, информацию о принятом решении сообщают собственникам помещений, которые примыкают к вашему помещению.
  • Если возникает необходимость перепланировки, переустройства объекта, либо любые другие работы, то необходимо получить разрешение на их проведение — распоряжение о проведении работ. Это распоряжение в будущем потребуется для проведения тех или иных работ. 
  • Если никакие дополнительные работы проводиться не будут, то распоряжение будет свидетельствовать об окончании перевода помещения из одного вида в другой.

После окончания переустройства оформляют акт приемочной комиссии, который направляется органом, проводящем перевод помещений, в органы кадастрового учета. Данный документ подтверждает, что перевод помещения завершен.

Далее оформляется кадастровый паспорт, и вносятся изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оформляется кадастровый паспорт в течение 15 дней, а внесение изменений в реестр отнимает 5 рабочих дней. Не стоит забывать об уплате госпошлины. После внесения всех этих изменений, собственник получает повторное Свидетельство о праве собственности.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-pereoformit-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности.

Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения.

В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки.

Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид.

Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы.

Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей.

В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи.

Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры.

Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура.

Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан.

Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде.

А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается.

Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита.

Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки).

Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_kvartiru_iz_zhiloy_v_kommercheskuyu_nedvizhimost/4454

Как помещение перевести в жилую квартиру и наоборот

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Процедура перевода помещения в квартиру осуществляется в несколько этапов. Постройка должна соответствовать требованиям законодательства, санитарным и противопожарным норма.

Требования

  • Жилой объект не может располагаться на территории подвала.
  • На территории жилых домов недопустимо размещать предметы промышленного или торгового оборудования и оснащения.
  • Квартиры, размещенные над гаражами, отделяются от них этажом, на котором расположены нежилые помещения.
  • Подсобные помещения, лифты, мусоропровод недопустимо размещать по соседству с жилой территорией.

Перед тем как переводить нежилой фонд в жилищный, желающий провести процедуру должен удостовериться в том, что на недвижимость не наложены штрафные меры пресечения, судебный арест, и она не находится в залоге.

Дом должен отвечать критериям, выдвигаемым к жилищу, иметь необходимые коммуникации.

Проще осуществить перевод, когда его предмет ранее использовался как жилье. Потом недвижимость была переведена в категорию нежилого с целью использования под офис, торговую точку, салон красоты, и т. д. В такой ситуации план можно составить самому и провести ремонтные работы после его утверждения.

Алгоритм действий, как перевести нежилое строение в жилой дом

  1. Сбор необходимых бумаг.
  2. Оформление письменной заявки в органы исполнительной власти.
  3. Ожидание ответа о разрешении либо запрете перевода. Ходатайство о переводе рассматривается на протяжении полутора месяцев.
  4. В случае позволения на проведение перевода провести реконструкцию и строительно-ремонтные работы согласно представленному проекту.
  5. По завершении реконструкции вызвать экспертов жилищной комиссии, которые составят акт об окончании работ и соответствии недвижимости плану.
  6. Оформить бумагу, подтверждающую владение домом в Едином Национальном Регистре Недвижимости.
  7. Сделать технический паспорт дома.

В каждом конкретном случае перечень документов несколько отличается.

Что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Перечень документов

  • документ, устанавливающий личность заявителя;
  • доказательства права владения недвижимостью;
  • план реконструкции дома, квартиры;
  • заключение жилищной комиссии на предмет соответствия всем требованиям.

Помимо основного пакета, может потребоваться дополнительный перечень:

  • разрешение других собственников, если заявитель владеет частью недвижимости;
  • если в числе собственников несовершеннолетний гражданин – согласие попечительской службы;
  • протокол сбора собственников квартир для многоквартирного дома, на котором большинство высказались за то, что не возражают против процедуры перевода.

Как перевести часть дома в жилой фонд

Перевод в жилой фонд только части здания возможен при соблюдении определенных критериев.

Условия перевода части постройки в жилой фонд:

  • Заявитель – официальный владелец постройки.
  • Недвижимость не является гарантом долговых обязательств, или под арестом.
  • Соответствие всем стандартам и нормам, предъявляемым к жилым объектам.
  • Дом расположен в пределах города с развитой инфраструктурой, располагает коммуникациями.
  • Находится в аварийном состоянии, целое, без повреждений, представляющих опасность для будущих жильцов.

Алгоритм действий идентичен переводу строения в квартиру.

Как можно оформить нежилое помещение в жилом доме

В жилом доме можно перевести помещение в нежилой фонд, только если:

  1. оно находится на первом этаже многоэтажного дома;
  2. в доме, где одна квартира;
  3. расположено в изолированной постройке.

Для оформления нежилой территории в жилом доме необходим перечень бумаг. Перевод жилого дома, или его части в нежилое, какие нужны документы:

  • Технический документ объекта.
  • Бумага о государственном оформлении права владения.
  • Письменное позволение на перевод всех владельцев объекта.

Бумаги вместе с ходатайством направляются в органы исполнительной власти. Срок рассмотрения заявки – две недели. При одобрении проведения перевода требуется регистрация смены назначения.

В зависимости от целей использования часть дома подлежит реконструкции и переоборудованию.

Только после принятия всех мер выдается лицензия на осуществление торговой или иной предпринимательской деятельности при необходимости.

При оформлении части дома, который является жилым, в нежилой фонд, на ее части нельзя организовывать увеселительные ночные заведения, промышленное производство с выделением вредных веществ.

Как перевести недострой в жилой дом

Многие люди, приобретая недостроенный дом, не знают, как перевести недостроенный дом в жилой. Чтобы перевести незавершенное строительство в категорию жилого, собственник выполняет алгоритм действий:

  1. Оформляет технический документ в БТИ. Оформление займет не более полутора месяца. Для этого необходимо предоставить бумагу, подтверждающую владение на законных основаниях, поэтажный проект постройки, сметы.
  2. Ставит строение на кадастровый учет. Заявитель обращается в Росреестр в регионе расположения дома или квартиры с заявкой и комплектом бумаг.
  3. Получает адрес. Заявка на получение адреса подается в многопрофильный центр оказания услуг населению. С момента подачи ходатайства и комплекта требуемых бумаг адрес предоставляется в течение месяца.
  4. Регистрирует право владения объектом недвижимости в Росреестре. После завершения последней стадии по данному адресу возможно зарегистрироваться.

Как перевести многоквартирный дом в нежилое помещение

Существует множество вопросов относительно того можно ли перевести многоквартирный дом в нежилой фонд? Такой вариант возможен, если все собственники дадут свое официально оформленное согласие или помещение в целом не годится для жизнедеятельности человека.

Если строение подлежит сносу, признано ветхим, или для его восстановления запланированы комплексные ремонтные работы, перевод не производится.

Основной пакет документов:

  • Технический документ объекта недвижимости.
  • Поэтажный проект строения.
  • Доказательство права владения объектом недвижимости.
  • План мероприятий по реконструкции и проведению перепланировки.
  • Ходатайство на проведение процедуры перевода.

Бумаги рассматриваются на протяжении полутора месяцев. В случае положительного решения заявитель получает акт с вынесением решения, на основании которого в течение трех суток должен сменить статус помещения.

Далее, в БТИ отправляется заявка на уточнение стоимости процедуры перевода.

После получения ответа заявитель оплачивает указанную сумму, и обращается в Росреестр для оформления прав собственности на объект недвижимости, который находится в новом статусе.

Алгоритм действий, как перевести недвижимость из нежилого в жилое состояние, или наоборот предельно понятен. Смена статуса требует комплекта необходимых бумаг и соответствия дома или квартиры требованиям, которыми должен обладать объект недвижимости той категории, в которую его собираются перевести.

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое

Источник: https://NedvigMsk.ru/base/kak-pomeshcheniye-perevesti-v-zhiluyu-kvartiru

Юрист онлайн