Границы ответственности управляющей компании

Зона ответственности управляющей компании по отоплению

Границы ответственности управляющей компании

Именно тогда, как граждане, проживающее в домах многоквартирных, только начинали приватизировать собственное жилье, переходя в статус собственников приватизированных недвижимых объектов, прошло достаточно времени.

При этом они обязались проводить должное содержание собственных помещений, поддерживая их в эксплуатационном состоянии. Что касается содержания имущества, отнесенного к общедомовому, где расположена собственность жильцов, то на проведение данных работ были уполномочены управляющие компании, через заключение с ними соответствующих договоров.

Но где же собственно находится граница эксплуатационной ответственности? Ответ на этот вопрос знает, к великому разочарованию, абсолютно не каждый, хоть данный момент и относится к очень важным в ходе подписания договоров между хозяевами жилой недвижимости и УК.

Практически всем известно, что хозяева помещений в МКД обязаны согласно законодательству давать содержание в должном состоянии не только собственной жилплощади, но и имущества, отнесенного к общему в доме на несколько квартир.

Список имущества такой категории устанавливается в публикации 36 Жилищного кодекса РФ, заключая в себя ряд объектов, расположенных вне границ индивидуального жилья, одновременно с участком земли, на котором конкретно размещен дом жилого фонда, и территории, закрепленной за домом.

Хоть перечень общего для абсолютно всех жильцов имущества и считается подробным, однако это не понижает случаев появления между сторонами договора по управлению общедомовой собственностью споров, касающихся границ ответственности.

В основном аналогичный договор должен составляться компанией, которая на себя берет общий процесс управления. Поэтому, хозяева обязаны быть очень внимательны при ознакомлении с условиями соглашения и, естественно, до момента его подписания.

Обязательно нужно убедиться в полноте перечня имущества, отнесенного к общедомовому, так как он будет применен в определении границ ответственности любой из сторон.

Ставя собственную подпись в документе, хозяин, аналогичным образом, высказывает согласие с его условиями.

Со своей стороны, конкретная договором управляющая компания на себя принимает обязательства точного выполнения любого из сказанных в соглашении пунктов, соответственно с требованиями, конкретными законом и существующими правилами содержания имущества, обозначенного утвержденным списком как общедомовое.

Функциональная сторона вопроса говорит про то, что значительная часть споров по поводу границ ответственности касается собственно системы отопления. Хозяева считают, что факт нахождения батарей отопления в их жилье значит наличие прав владения на них.

Однако аналогичное заявление неправильно. На самом деле, вся система, обеспечивающая теплоснабжение одновременно с батареями, включена в структуру общего имущества дома. Аналогичную норму на законодательном уровне закрепили в пункте 6 ПП РФ под №491 от 13 августа 2006 г.

Благодаря этому, обслуживанием, ремонтом и заменой батарей отопления в помещениях жильцов могут заниматься лишь управляющие компании, но совсем не хозяин помещения, на собственное своё усмотрение.

Если говорить о границах ответственности, затрагивающих системы ХВС и ГВС, а еще газопровод, то они должны пройти по отводу трубопровода от транзитной линии (стояка) по начальной соединительной резьбе при входе такой трубы в жилье.

В электрической системе МКД, граница ответственности для хозяев определена отходящими клеммами вводного выключателя для жилой площади, а если последний отсутствует, то вводными клеммами индивидуального учетного прибора электрической энергии.

Общая система канализации дома (система водоотвода) размещает в себе стояки транзитного вида, благодаря этому, линия границы ответственности проходит в месте подведения канализации в середине квартиры к указанному стояку. Плюс к этому, и если подведение исполнено вне границ помещения для проживания.

Линия деления ответственности в отношении домофона определена клеммами крепления кабеля подвода к домофонному блоку.

До того, как устанавливать подпись в договоре по управлению общедомовой собственностью, убедитесь в наличии в нем отдельного акта, четко разграничивающего ответственность сторон по согласованным условиям.

Границы эксплуатационной ответственности | Блог РосКвартала®

Осознание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилищных помещений в МКД важно во избежания спорных обстоятельств. В судебной практике бывают ситуации споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за конкретные участки инженерных сетей, насчет которых не была заключено соглашение.

В половине административных дел подобного рода суд становится на сторону РСО, в данном случае УК несет серьезные убытки. Чтобы это не допустить и быть застрахованным от ненужных конфликтных ситуаций необходимо составлять акт разъединения ответственности.

Границы эксплуатационной ответственности

Не для абсолютно всех КУ в законе отчетливо определены границы эксплуатационной ответственности и неразделимо связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее точно данные понятия показаны в п.1 Правил холодного водообеспечения и водоотвода (Распоряжение Правительства РФ № 644).

Согласно данному документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она со своей стороны определяет границу эксплуатационной ответственности, другими словами указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или хозяева. То же самое можно сказать и об иных коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового учетного прибора с электросетью, входящей в МКД.

Ответственность УК — внутридомовая система электропитания и электроустройств, отключающие устройства на жилую площадь.

Ответственность жильцов — внутридомовые приборы и устройства после выключающих устройств в этажных щитах, счетчики в жилых площадях.

Ответственность по отоплению делится так: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового учетного прибора с системой теплопроводов, входящей в МКД.

УК в ответе за стояки системы обогрева, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке.

Ответственность жильцов вновь начинается в середине их жилья, они отвечают за приборы отопления и за ответвления от стояков системы обогрева после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если касается дело водообеспечения и водоотвода, продолжается до точки соединения общедомового учетного прибора с водопроводной сетью, входящей в МКД.

УК обязаны наблюдать за состоянием стояков горячего и холодного водообеспечения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке.

Хозяева помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водообеспечения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в жилых площадях.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности разделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от других инженерных сетей. Благодаря этому напомним, что можно отнести к общедомовому имуществу (Распоряжение Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

  • помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначающиеся для обслуживания более одного жилого/ помещения находящегося в нежилом фонде в доме;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водообеспечения, газоснабжения, теплоснабжения и электрического снабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внутренними и внешними. В первом варианте они делят сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), в другом — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Подробно о составе общедомового имущества читайте в данной публикации.

Наружные границы эксплуатационной ответственности

Если идет речь о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стенки дома, а если есть наличие общедомового учетного прибора конкретного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового учетного прибора с подобающей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно скажем о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В этом случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по поверхности стены дома.

Тогда в территорию УК, управляющей МКД, проникает фрагмент инженерной сети, находящейся за границами наружной стены, и, кажется, де-юре относящейся к зоне ответственности РСО.

Ее содержание грозит большими убытками, благодаря этому необходимо тщательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разъединения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке.

Это происходит к примеру, если участок с наружной стороны инженерной сети входит в состав общедомового имущества.

Тогда РСО выполняет техобслуживание этой инженерной сети по курсу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, также и аварийный, ведется за счёт РСО.

А как быть с бесхозяйными техническими сетями? Другими словами с подобными сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества.

В большинстве случаев такие сети передаются в собственность принадлежащую городским и сельским поселениям.

Со своей стороны орган местного самоуправления на протяжении тридцати дней с момента обнаружения бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федслужба по тарифам должна будет включить затраты на содержание такой сети в тарифы РСО для последующего регулирования. До той поры, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а еще работы по ремонту выполняются за счёт УК пропорционально фактическому потреблению.

Узнайте также, как обжаловать штраф за нарушение Правил содержания общего имущества.

Внутренние рабочие границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда заходит речь о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, считаются:

  • для отапливания – вентиля на подводках трубопровода теплоснабжения к квартирному теплообменнику. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по крепёжному соединению в виде резьбы в радиаторной пробке.
  • для холодного и горячего водообеспечения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если он отсутствует в наличии, граница — шов сварки на отводе трубопровода от стояка.
  • для водоотвода – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотвода.
  • для электрического снабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электрической проводки к пробке индивидуального учетного прибора электрической энергии, автоматизированному выключателю, Устройство защитного отключения.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе конструкций строительства, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома для жилья) считается поверхность внутри стен квартиры, оконные наполнения и входная квартирная дверь.

Ограждающие несущие строения, участок земли (включая детские и игровые площадки, коллективные автомобильной стоянки), на котором находится дом, площадки лестниц, коридоры, крыши и чердачные этажи, а еще лифты расположены в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Источник: http://offthevylc.ru/otoplenie/zona-otvetstvennosti-upravljajushhej-kompanii-po.html

Зона ответственности управляющей компании по водоснабжению: порядок разграничения и нюансы процедуры

Границы ответственности управляющей компании

Жилищное право > Вопросы ЖКХ > Как определяется зона ответственности управляющей компании по водоснабжению

Собственники жилья не только самостоятельно пользуются своим имуществом, но и осуществляют его содержание, ремонт. На практике нередко возникают споры по поводу того, кто же отвечает за проблемы с водоснабжением: собственники жилья или управляющие компании. О том, определяется зона ответственности управляющей компании по водоснабжению, расскажем далее.

Общие правила для разграничения зон ответственности устанавливаются в законодательстве

По правилам действующего в стране законодательства собственники несут ответственность за их надлежащее содержание. Они должны поддерживать нормальное состояние не только имущества внутри помещения, но также и общей для всех жильцов дома собственности.

За имущество, не входящее в личную и общедомовую собственность, они ответственности не несут. Общие правила для разграничения зон ответственности устанавливаются в законодательстве.

Такие нормы содержатся в Постановлении Правительства РФ от № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006.

Общее правило гласит, что границей для всех сетей (вода, электричество, газ, коммуникационных) является внешняя стена многоквартирного дома (МКД). Если в доме установлены общие приборы для учета потребления ресурсов, то разграничение зон осуществляется по месту соединения прибора с инженерной сетью внутри дома.

Для решения по вопросу разграничения зон в сфере водоснабжения также было принято Постановление Правительства РФ № 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения» от 29.07.2013. В указном документе дается понятие границе эксплуатационной ответственности.

Согласно постановлению под ней понимается линия разделения объектов систем водоснабжения, водоотведения, в целях распределения ответственности за их содержание.
Эти границы могут быть внешними и внутренними. По внешним линиям распределяется ответственность между УК и ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Внутренняя граница решает вопрос о возложении содержания на собственников или управляющую компанию. Этот вопрос может решаться соглашением между собственниками и указанной организацией. Если был выбран иной способ управления МКД, то эти моменты обговариваются с РСО.

Вопрос разделения ответственности решается в договоре с управляющей компанией или приложении к нему. Желательно решать этот вопрос сразу при заключении соглашения с УК на управление многоквартирным домом. Если соглашением иного не установлено, то раздел производится следующим образом:

  • для общедомового имущества вентили на стояках трубопровода от стояка с водой;
  • для квартир (иных личных помещений) их стены, двери.

Четкое распределение зон ответственности поможет избежать проблем и споров по поводу ремонта элементов системы водоснабжения (водоотведения). В ином случае может оказаться так, что при аварии на сетях обязанность по их ремонту будет возложена на жильцов МКД или УК, а не поставщика ресурса.

Кроме того, нередко возникают ситуации, когда часть сетей от границ МКД до участка, состоящего на балансе СРО, являются бесхозными. При оформлении собственниками своих прав на участок, прилегающий к дому, расположенные в нем сети считаются общедомовым имуществом. Если вопрос их содержания не решен соглашением, то поставщик ресурсов пытаются переложить ответственность на потребителей.

Что такое акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон

Как было указано выше, стороны могут договариваться добровольно о распределении между ними ответственности за состояние объектов систем водоснабжения (водоотведения). В целях закрепления договоренностей сторонами подписывается акт. В этом документе четко прописывается, кто и что обязуется содержать в надлежаще состоянии.

При отсутствии такого акта разделение проводится по балансовой принадлежности. Иными словами ресурсоснабжающая организация будет содержать те сети и элементы системы водоснабжения, которые числятся на ее балансе. Остальное имущество будет числиться за собственниками МКД.

Акт составляется письменно в простой форме и не требует нотариального заверения или регистрации. Он содержит следующие сведения:

  • о месте, а также дате его подписания;Акт составляется письменно в простой форме
  • о сторонах соглашения (наименование, адрес, ФИО действующих от организации лиц);
  • о зданиях, помещениях, которые обслуживаются указанными сетями;
  • о договоре заключенном на поставку ресурса;
  • о характеристиках сетей;
  • о границах эксплуатационной ответственности.

Описание разграничения обычно приводится в таблице и на схеме водопроводных сетей. Документ подписывается сторонами в нескольких экземплярах. По экземпляру этого акта остается у заключивших его сторон, а еще один направляется в контролирующую организацию.

К нему прилагается схема сетей с отметкой о проведенном разграничении. Единой обязательной формы документа не предусмотрено. Однако разработаны типовые бланки подобных соглашений о распределении полномочий по содержанию сетей. Ознакомиться с ним можно по ссылке: http://obrazec.org/01/akt_o_razgranichenii_jekspluatacionnoj_otvetst1.htm

Если стороны не могут прийти к соглашению и заключить акт на устраивающих всех условиях, это вопрос можно перенести на рассмотрение суда. При нежелании переходить к судебным разбирательствам стороны могут заключить соглашение с учетом протоколов разногласий.

В каких случаях он составляется

Акт разграничения ответственности рекомендуется составлять всегда. При его отсутствии при возникновении проблем с сетями каждая из сторон будет стараться переложить ответственность за их ремонт на другую. Заключать соглашение следует при подписании договора на предоставление соответствующего ресурса.

Если при заключении договора с ресурсоснабжающей организацией этот вопрос решен не был, можно сделать это позднее. Законодательством ограничений в сроках составления актов (соглашений), разграничивающих полномочия по содержанию сетей водоснабжения, не устанавливается.

Допускается также последующее внесение изменений в подписанные сторонами документы. При их составлении они вправе отойти от границ по балансовой принадлежности в ту или иную сторону.

Споры об ответственность за содержание инженерных сетей, подходящих к многоквартирным домам, возникают достаточно часто.

Поэтому важно заключать соглашения о распределении ответственности за их содержание, установлении границ этой ответственности.

О границах ответственности управляющей компании:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

20 мая 2018      Екатерина Б.         49      

Источник: http://PravoZhil.com/zhkh/zona-otvetstvennosti-upravlyayushhej-kompanii-po-vodosnabzheniyu.html

Зона ответственности ук и собственника квартиры

Границы ответственности управляющей компании

УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке.

Как определить границу ответственности между УК и собственником? Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас.

Границы ответственности собственника и управляющей компании

А ведь это очень важно знать и при заключении договоров собственников помещений с организациями управляющими общей собственностью многоквартирных домов и, не дай бог, в аварийных случаях: при прорыве трубопроводов или пожаре.

Когда будут искать виновника.

В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать

Граница ответственности

Несмотря на то, что конкретный перечень общедомового имущества утвержден, граница ответственности все равно на практике довольно часто оспаривается.

Тем не менее, все споры подлежат однозначному разрешению при более детальном прочтении законодательных актов и договора управления с управляющей организацией.

Собственник при заключении такого договора всегда должен внимательно ознакомиться с перечнем общедомового имущества, который устанавливается в целях урегулирования вопроса о границе ответственности.

В Правилах четко указано, что к общедомовому имуществу относятся обогревающие элементы отопления, коими являются радиаторы.

Границы эксплуатационной ответственности между УК и собственником помещения

Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Многим известно, что владельцы помещений в МКД обязаны по закону обеспечивать содержание в должном состоянии не только своей жилплощади, но и имущества, отнесенного к общему в многоквартирном доме.

Перечень имущества данной категории определяется в статье 36 Жилищного кодекса РФ, заключая в себя ряд объектов, размещенных вне пределов индивидуального жилья, вместе с земельным участком, на котором непосредственно размещен жилой дом, и территории, закрепленной за домом.

Относится ли ремонт подъезда к обязанностям УК, Что делать, если УК не выполняет свои обязанности, читайте по ссылке: Хоть список общего для всех жильцов имущества и является детальным, но это не снижает случаев возникновения между сторонами договора по управлению общедомовой собственностью споров, касающихся границ ответственности.

Адвокат Анисимов Представительство и защита в суде

Если обратиться к статистике, более половины споров о границе ответственностирождаются на почве отопительной системы– а именно, на ком лежит ответственность по замене и ремонту радиаторов,которые расположены внутри квартиры собственника.Часто люди не знают, кому принадлежит система отопления: хозяину квартиры или является частью общедомовой системы.

Но, большинство граждан меняет батареи отопления в своих квартирах самостоятельно, никого не спрашивая и не уведомляя, и соответственно не получая на это каких-либо разрешений.

Зона ответственности тсж и собственником по водоснабжению

Гражданин в этом случае имеет право подать письменную претензию с указанием своих требований, жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию, а в дальнейшем обратиться с иском в суд и получить до 50% от суммы штрафа, присужденного Управляющей компании.

В реальности, к сожалению, не всё так просто. Банальная правовая неопытность ставит собственника жилья заведомо в неравное положение по отношению к поднаторевшим в таких делах УК, имеющим свой штат юристов. Это снижает шансы на положительный исход дела даже в случае с, казалось бы, очевидными нарушениями со стороны УК.

Газопровод и отводы от него до запорного крана, либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите.

Новости ЖК «Переделкино Ближнее»

Согласно указанному пункту в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно указанному пункту в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников)

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года.

Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности.

Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора.

На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги. выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика; осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться

Зона ответственности и обязанности управляющей компании многоквартирного дома

На плечах управляющей компании лежит объемная финансовая работа, поддержание порядка в доме и вокруг него, а также реализация остальных нужд дома.

Деятельность подобных организаций регламентируется целым рядом документов:

  • Постановлением Правительства № 75, принятом в феврале 2006 г.
  • Гражданским кодексом.
  • Жилищным кодексом.
  • ФЗ № 210, вступившим в силу в конце 2004 года.

В соответствии с действующей базой именно собственники квартир могут сделать вывод в пользу какой-либо орагнизации.

Источник: http://advokatssr.ru/zona-otvetstvennosti-uk-i-sobstvennika-kvartiry-12148/

Границы ответственности управляющей компании

Границы ответственности управляющей компании

С того момента, как граждане, проживающее в многоквартирных домах, только начинали приватизировать свое жилье, переходя в статус собственников приватизированных объектов недвижимости, прошло довольно много времени.

При этом они обязались проводить должное содержание своих помещений, поддерживая их в эксплуатационном состоянии. Что же касается содержания имущества, отнесенного к общедомовому, где располагается собственность жильцов, то на проведение этих работ были уполномочены управляющие компании, через заключение с ними соответствующих договоров.

Но где же именно находится граница эксплуатационной ответственности? Ответ на данный вопрос знает, к большому сожалению, далеко не каждый, хоть этот момент и относится к особенно важным в ходе подписания договоров между владельцами жилья и УК.

Границы эксплуатационной ответственности между УК и собственником

Многим известно, что владельцы помещений в МКД обязаны по закону обеспечивать содержание в должном состоянии не только своей жилплощади, но и имущества, отнесенного к общему в многоквартирном доме.

Перечень имущества данной категории определяется в статье 36 Жилищного кодекса РФ, заключая в себя ряд объектов, размещенных вне пределов индивидуального жилья, вместе с земельным участком, на котором непосредственно размещен жилой дом, и территории, закрепленной за домом.

Хоть список общего для всех жильцов имущества и является детальным, но это не снижает случаев возникновения между сторонами договора по управлению общедомовой собственностью споров, касающихся границ ответственности.

Преимущественно подобный договор должен составляться компанией, которая берет на себя весь процесс управления. В связи с этим, владельцы должны быть крайне внимательны при ознакомлении с условиями соглашения и, естественно, до момента его подписания.

В обязательном порядке необходимо удостовериться в полноте списка имущества, отнесенного к общедомовому, поскольку он будет использован в определении границ ответственности каждой из сторон.

Ставя свою подпись в документе, владелец, таким образом, высказывает согласие с его условиями.

В свою очередь, определенная договором управляющая компания принимает на себя обязательства точного исполнения каждого из упомянутых в соглашении пунктов, в соответствии с требованиями, определенными законом и существующими правилами содержания имущества, обозначенного утвержденным перечнем как общедомовое.

Практическая сторона вопроса говорит о том, что большая часть споров по поводу границ ответственности касается именно отопительной системы.

Границы эксплуатационной ответственности

Границы ответственности управляющей компании

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД.

Ответственность УК – внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру.

Ответственность жильцов – внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД.

УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке.

Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД.

УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке.

Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.

36 ЖК РФ):

  • помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором – УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД.

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса – место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК – место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома.

Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО.

Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества.

Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК – предложить такой тариф собственникам.

Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества.

Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность.

В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1).

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

  • для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору.

    Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.

  • для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница – сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.

  • для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
  • для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.ВС РФ разъяснил, что за ущерб от протёкшей крыши должны платить УО.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г.

по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-uk-s-rso/6724/granicy-ekspluatacionnoy-otvetstvennosti

Юрист онлайн